وکالت در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه

سوال: 1- آیا حق در خواست تخلیه و حق فسخ معامله می تواند مشاعاً نیز مورد درخواست و مطالبه قرار گیرد ؟ 2- آیا مالک مشاعی که سایر مالکین حاضر به تقاضای تخلیه نباشد می تواند نسبت به سهم خود تقاضای تخلیه ملکی را بنماید که در تصرف استیجاری مستاجر است ؟نظر :1- هم حق تخلیه و هم حق فسخ معامله ممکن است مربوط به یک نفر باشد و یا چند نفر و لذا این حق می تواند موضوع مال مشترک نیز قرار گیرد .2- هر مالکی طبق ماده 30 قانون مدنی نسبت به مایملک خود حق هر گونه تصرف و انتفاع دارد و این موضوع شامل ملک مشاعی نیز خواهد بود ، بر این اساس هر یک از ورثه یا مالکین مشاعی که موجر مورد اجاره باشد می تواند در خواست تخلیه مورد اجاره و تسلیط ید خود را به سهم خود بخواهد . وکالت در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه...ادامه مطلب

آیا به انبار های کالا حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می گیرد ؟الف- اگر انباری متصل و منضم به دکان و محل کسب و کار باشد تردیدی نیست که در موقع تخلیه به آن حق کسب و پیشه و تجارت تعلق میگیرد و چنین انباری در موقع محاسبه و ارزیابی ح ک پ ت باید به حساب بیاید . ب- انبار هایی هستند که در بازار در قبال گرفتن حق انبار داری امتعه تجار را نگهداری می کنند . اگر این انبار ها استیجاری باشند و موجر قصد تخلیه آنهارا داشته باشد ، لاجرم باید با مستاجر ح ک پ ت بپردازد . ج- اما اگر کسی محلی را صرفاً برای نگهداری کالاهای خود اجاره کند بدون اینکه در این محل کالایی به کسی عرضه و یا اجناس دیگران در قبال دریافت دستمزد نگهداری شود - اقوی این است که بگوییم به چنین محلی- در موقع تخلیه-ح ک پ ت تعلق نمیگیرد . چه در این مورد مسئله رونق کسبی و مرغوبیت محل از نظر مشتریان و امثالهم کلا منتفی است . وکالت در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه...ادامه مطلب

در برخی موارد مستاجر محل را به دیگری واگذار و حق کسب پیشه تجارت خود را از وی دریافت و عین مستاجره را ترک می کند . در این حالت ، انتقال به غیر بدون مجوز - موضوع تبصره1 ماده 19 قانون 1356 - تحقق یافته است لکن اگر موجر متعاقبا با اخذ وجه از مستاجر لاحق و دادن رسید به اسم او یا تنظیم سند اجاره ( اعم از رسمی یا عادی ) با وی منتقل الیه را مستاجر خود بشناسد ، مشکلی باقی نمی ماند و رابطه استیجاری بین موجر و منتقل الیه برقرار شود . سوالی که مطرح می شود این است که هر گاه موجر پس از اطلاع از انتقال بلامجوز از دریافت اجاره بها امتناع کند و مستاجر جدید ، اجاره را با ذکر نام خود به عنوان مستاجر در صندوق ثبت توزیع کند و موجر هم وجوه تودیعی را از صندوق دریافت دارد ، این عمل کاشف به رضایت او به انتقال می تواند تلقی شود ؟ دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود . بنابراین صرف دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نه تنها نسبت به میزان اجاره بها نیسا بلکه نسبت به ید استیجاری و تعهدات و شرایط دیگر و مسئله انتقال به غیر و نوع اشتغال نیز نخواهد بود . وکالت در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه...ادامه مطلب

موضع بحث :الف: ایا توقیف املاک مشاعی در اجرای احکام صادره از نظر قانونی صحیح می باشد یا خیر؟ نحوه سرقفلی آن چگونه می باشد ؟ب: آیا سرقفلی مغازه بدون اذن موجر مشاعی یا غیر مشاع امکان دارد یا خیر ؟نظر:در مورد قسمت اول سوال باتوجه به صراحت مواد 101،106،138،140 قانون اجرای احکام مدنی مصوب سال 1365 در رابطه با توقیف املاک که پاسخ روشن است؛اما در مورد بحث سرقفلی بعضی از قضات عقیده دارند که سرقفلی به طور مطلق قابل توقیف است؛چراکه شاید هنوز موجبات آن حاصل نشده باشد ؛ لذا اگر مستاجری تخلفی را در قانون موجر و مستاجر سال 1356 مرتکب گردید دیگر سرقلی باقی نمی ماند تا قابل توقیف باشد یعنی به عبارت دیگر معتقد هستند که کسی که حق سرقفلی دارد هنوز حقش مشخص نشده ؛ ولی نظر بعضی دیگر از قضات این است که چون سرقفلی حق مالی است می شود توقیف کرد چون حق ایجاد شده است اشکالی در توقیف آن نیست که این نظر قوی تر و نظر اکثریت است .بین حق کسب و پیشه و سرقفلی تفاوت است . لذا در بحث سرقفلی چنانچه کسی مالک مقداری از سرقفلی مغازه ای باشد قابلیت توقیف خواهد داشت و هیچ ارتباطی به قانون موجر و مستاجر سال 1356 ندارد؛ چرا که چنانچه مستاجر تخلفی کرده باشد ارتباطی به سرقفلی ندارد بلکه این حق کسب و پیشه است که گاهی به یک دوم تقلیل داده می شود و گاهی تقلیل زایل می گردد . وکالت در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه...ادامه مطلب

استعلام :در خصوص پرونده های مطالبه مهریه خواهان اقدام به معرفی سرقفلی تجاری جهت اخذ مهریه می‌نماید آیا سرقفلی‌های تجاری توقیفی قابل مزایده و فروش می‌باشد یا خیر.نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :با توجه به اینکه سرقفلی و نیزحق کسب، پیشه یا تجارت، حق مالی و دینی است و با عنایت به ملاک ماده 54 آئین نامه اجرائی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب 11/6/1387، توقیف آن برای استیفای محکومٌ به بلامانع است. اما در فرضی که مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، در صورتی امکان مزایده و فروش آن بابت بدهی مستأجر در مقام اجرای حکم قطعی محکومیت وی وجود دارد که مالک، رضایت داشته باشد. ضمناً انتقال سرقفلی منفک از منافع عین مستأجره امکان پذیر نیست، زیرا سرقفلی حق تبعی است. وکالت در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه...ادامه مطلب

استعلام :بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، چنانچه مستأجر دارای حق سرقفلی یک باب مغازه باشد و به درخواست مالک، رأی بر تخلیه یک ماه پس از تودیع سرقفلی صادر شود؛ اما مهلتی برای تودیع مبلغ سرقفلی از سوی مالک تعیین نشود، با توجه به ارزش روز سرقفلی، آیا با اخذ ملاک از ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳56، در صورت عدم تودیع ظرف مهلت سه ماه، حکم بی‌اثر است یا باید هنگام اجرای احکام قیمت روز سرقفلی دوباره تعیین شود؟نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :در فرض سؤال که مستأجر دارای حق سرقفلی است و دادگاه رأی بر تخلیه یک ماه پس از پرداخت سرقفلی صادر؛ اما مهلتی برای تعیین سرقفلی تعیین نکرده است، از آن‌جا که وفق تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 سرقفلی باید هنگام تخلیه به قیمت عادله روز به مستأجر پرداخت شود؛ اولاً، موجبی برای اخذ ملاک از ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 که ناظر بر حق کسب، پیشه یا تجارت است، نمی‌باشد و نمی‌توان با اخذ ملاک از حکم این ماده، موارد ملغی‌الاثر شدن رأی دادگاه پس از مهلت سه ماه قانونی را به فرض سؤال نیز توسعه و تسری داد. ثانیاً، موضوع از شمول تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381 خروج موضوعی دارد و در فرض سؤال، دادگاه مکلف به تجدید کارشناسی و تعیین قیمت عادله روز است؛ زیرا این تکلیف نشأت‌گرفته از مقرره‌ای است که موضوع را به قیمت عادله روز احاله کرده است؛ بنابراین، در فرض سؤال که موجر پس از چند ماه از تاریخ رأی سرقفلی را پرداخت نکرده است، با توجه به تکلیف قانونی پیش‌گفته، در صورت عدم تراضی طرفین، با ارجاع امر به کارشناس، قیمت عادله روز سرقفلی تعیین می‌شود. وکالت در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه...ادامه مطلب

سوال :دو نفر مالک مشاعی ملکی می باشند اگر آنان داخواست تخلیه علیه یک نفر تقدیم نموده و در حین رسیدگی یکی از آنان دعوی تخلیه را استرداد کند با توجه به اینکه ملک مورد مرافعه تجاری بوده و علت تخلیه انتقال به غیر است، آیا ادامه رسیدگی امکان پذیر می باشد ؟نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه:هر چند یکی از مالکین مشاعی در دعوی تخلیه به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر دعوی خود را مسترد دارد ، رسیدگی به درخواست مالک یا مالکین دیگر ، منع قانونی نداشته و باید نسبت به سهم آنان رسیدگی و در صورت صدور حکم و قطعیت آن، اجرای حکم به نسبت سهم محکوم له یا محکوم لهم به صورت تسلیط ید ، انجام می شود . وکالت در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه...ادامه مطلب

استعلام :در خصوص حق دریافت سرقفلی مستأجر موضوع تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، چنانچه مستأجری که به طریق صحیح شرعی، سرقفلی مغازه‌ای را از مالک (موجر) آن دریافت کرده است، مبادرت به تخلیه ملک موضوع اجاره و سرقفلی نماید؛ اما موجر از پرداخت حق سرقفلی به نرخ عادله روز به وی خودداری کند، در صورت طرح دعوی از سوی مستأجر جهت مطالبه این حق، بعد از مدت طولانی از تاریخ خلف وعده توسط مالک (موجر)، آیا ملاک در ارزیابی سرقفلی، روز تخلیه است یا روز پرداخت آن به مستأجر؟نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :اولاً، در خصوص اجاره اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، با توجه به ذیل تبصره 2 ماده 6 این قانون، هنگام تخلیه، سرقفلی باید به قیمت عادله روز پرداخت شود و در تعیین قیمت عادله روز سرقفلی، همه عواملی که عرفاً موثر است با توجه به وضعیت و موقعیت کنونی ملک باید لحاظ شود؛ به گونه¬ای که اگر قرار باشد سرقفلی ملک در وضع کنونی واگذار شود، عرفاً به چه قیمتی واگذار می‌شود. ثانیاً، چنانچه زمان تخلیه به هر علتی، سرقفلی به قیمت عادله آن زمان پرداخت نشود، ملاک قیمت همان زمان تخلیه است و چنانچه به رغم مطالبه در پرداخت آن تأخیر شده باشد، خسارت ناشی از کاهش ارزش پول با رعایت ماده 522 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 قابل مطالبه است. وکالت در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه...ادامه مطلب

استعلام :«در صورت صدور حکم تخلیه ملک تجاری با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر به کارشناسی حق کسب و پیشه توسط هیئت کارشناسی و تودیع آن از جانب مالک به صندوق سپرده دادگستری در مهلت مقرر و عدم تخلیه عین مستاجره علیرغم قطعیت حکم تخلیه و تودیع حق کسب و پیشه و تجارت ،آیا افزایش بعدی ارزش حق کسب و پیشه و یا انقضای مدت طولانی از تاریخ صدور اجراییه در حقوق مکتسبه موجر بر تخلیه موثر است یا خیر؟»نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :اولاً، چنانچه مورد تخلیه از موارد پرداخت سرقفلی و یا حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر باشد، مبلغی که در زمان صدور حکم تخلیه به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت تعیین می‌شود؛ قطعیت رأی صادره قابل تغییر نخواهد بود و مقررات تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381 که مربوط به مواردی غیر از آراء قطعی دادگاه‌ها است، در این خصوص قابل اعمال نمی‌باشد. ثانیاً، صرف‌نظر از این که برابر قسمت اخیر ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه، به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد؛ اما چنانچه مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت در حکم نیامده و در مرحله اجرای حکم تخلیه با ارجاع به کارشناس تعیین شده باشد، نظر ارزیاب در مرحله اجرای احکام، وفق ماده 75 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابی قابل اعتراض است و پس از آن قطعی می‌شود. لذا در فرض سؤال که محکوم‌علیه (مستأجر) به‌رغم تودیع مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت، عین مستأجره را تخلیه نکرده است، چنانچه مهلت اعتراض به نظریه هیأت کارشناسی تمام شده باشد، ارجاع مجدد موضوع به هیأت کارشناسی بلاوجه است و موجبی برای ارزیابی مجدد این حق نیست. (W وکالت در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه...ادامه مطلب

استعلام :در صورتی که مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 حکم به تخلیه مورد اجاره با پرداخت حق سرقفلی با مبلغ مشخص صادر شود؛ اما از زمان اجرای حکم بیش از شش ماه از تاریخ نظریه کارشناسان گذشته باشد، آیا مبلغ سرقفلی به میزانی که در رأی آمده است، اجرا می‌شود یا باید در مرحله اجرا مجدد نظریه کارشناسان در مورد ارزش روز سرقفلی اخذ و سپس حکم تخلیه اجرا شود؟نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :اولاً، هرگاه موجر دعوای تخلیه مطرح کرده باشد و دادگاه ضمن حکم تخلیه به استناد تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، تخلیه را به پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز منوط کرده باشد، دادگاه در این¬گونه موارد علی¬الاصول نباید مبلغی را به عنوان سرقفلی تعیین کند؛ زیرا زمان قطعی شدن و اجرای حکم تخلیه در هنگام صدور رأی معلوم نیست و آنچه موجر مکلف به پرداخت آن است، سرقفلی به قیمت عادله روز تخلیه است و نه پیش از آن. ثانیا،ً چنانچه دادگاه در رأی خود ضمن حکم تخلیه، مبلغ مزبور را تعیین کرده باشد، تعیین این مبلغ به عنوان بخشی از محکوم¬به نیست؛ زیرا محکوم¬له پرونده تخلیه موجر است؛ در حالی¬که وی مکلف شده است مبلغ مزبور را به محکوم¬علیه (مستأجر) بپردازد؛ بنابراین در فرض سؤال، در صورت انقضای مدت شش ماه از تاریخ صدور نظریه کارشناسی، دادگاه در اجرای تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381 می¬تواند با ارجاع امر به کارشناسی قیمت عادله روز سرقفلی را تعیین کند. وکالت در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه...ادامه مطلب